Antofagasta y el desequilibrio del mercado inmobiliario

por Francisco Vergara

El medio digital CIPER ha publicado una columna del investigador del ORDHUM, Francisco Vergara, sobre la “financierización” de la vivienda y su transformacion en commodity.

Publicación en CIPER disponible aquí.

La vivienda se ha convertido en un activo de inversión de renta fija o, si prefiere, se ha “financierizado”. ¿Qué quiere decir esto? Que el valor de uso de una vivienda –sustento para el desarrollo de un hogar– está en desequilibrio ante su valor de cambio. Esto se representa en una estrategia especulativa: invertir en vivienda hoy para vender en el futuro e incrementar la inversión inicial. Más de algún lector habrá pensado en invertir en vivienda para solventar una vejez digna, aspirando no solo a tener un lugar “donde caerse muerto”, sino como un commodity al cual echar mano ante una posible escasez financiera a consecuencia, por ejemplo, de un alicaído sistema de pensiones. Sin ánimo de atacar a quien se sienta identificado, lo concreto es que esta estrategia ha terminado por desperfilar la vivienda en tanto derecho social básico para la subsistencia, dejándola a merced del mercado y su cuestionable autorregulación.

Imagen 1: Megacampamento en Antofagasta. Fuente: Autor.

En la ciudad de Antofagasta, por ejemplo, la “financierización” de la vivienda alcanzó un nivel crítico, dado sus evidentes efectos sociales (ver imagen 1). Escondida bajo el manto de ser la ciudad con mayor ingreso per cápita de la nación, se tiende a excluir la relación de dichos ingresos con los costos de vida. La encuesta CASEN 2015 determinó que el ingreso promedio por hogar en Antofagasta es de $1.384.048; resultado engañoso al desagregarlo (ver Tabla 1). En la evaluación por quintiles se observa que los cuatro primeros –un 80% de la población– llega a fin de mes con saldo negativo. En gran parte, esto obedece a un precio de la vivienda desproporcionado, junto a salarios que no están acordes con los costos de vida en la ciudad. Consecuentemente, se produce un desequilibrio en la capacidad de consumo de los hogares, perjudicando el comercio local, aumentando la tentación a recurrir a la deuda para solventar gastos básicos mensuales.

Tabla 1: Evaluación del ingreso promedio por hogar en relación a los gastos promedio por hogar y valores promedio de arriendo por hogar. Fuente: Elaboración propia en base a Encuesta CASEN 2015, Encuesta de Presupuestos Familiares de 2013.

Tabla 1: Evaluación del ingreso promedio por hogar en relación a los gastos promedio por hogar y valores promedio de arriendo por hogar. Fuente: Elaboración propia en base a Encuesta CASEN 2015, Encuesta de Presupuestos Familiares de 2013.

Generalmente, se tiende a justificar el precio de la vivienda en Antofagasta por los precios del cobre. Sin embargo, el Gráfico 1 expone la independencia del precio de la vivienda en torno a las variaciones del precio del cobre. En otras palabras, la vivienda en Antofagasta varía en base a reglas propias y no tiene relación ni con el crecimiento de la región, ni con la creación de empleo (Gráfico 2), ni con el cobre. La vivienda corre por un carril diferente: siempre sube de precio.

Gráfico 1: Grafico que muestra la relación entre las variaciones del precio del cobre y el precio de la vivienda en la ciudad de Antofagasta. Fuente: Elaboración propia en base a datos del INE, Banco Central.

Gráfico 1: Grafico que muestra la relación entre las variaciones del precio del cobre y el precio de la vivienda en la ciudad de Antofagasta. Fuente: Elaboración propia en base a datos del INE, Banco Central.

Grafico 2: Variación anual de los precios de la vivienda en Antofagasta, del PIB Regional y de los empleos en la región. Fuente: Elaboración propia con datos del INE.

Grafico 2: Variación anual de los precios de la vivienda en Antofagasta, del PIB Regional y de los empleos en la región. Fuente: Elaboración propia con datos del INE.

Por otro lado, el precio de la vivienda también se justifica en base al costo de las inversiones. Sin embargo, al evaluar la rentabilidad promedio de cinco proyectos inmobiliarios a la venta, se obtiene una tasa interna de retorno (TIR) que promedia el 37%, junto a un retorno de la inversión inicial del 93% (Tabla 2). Para enfatizar, en Estados Unidos los inversionistas inmobiliarios recomiendan invertir asegurando una TIR mínima de 8%, mientras que se considera muy rentable llegar al 18%[1]. Es decir, no se justificaría el alto precio de la vivienda por los costos de producción, dado que las ganancias ya se encuentran muy por sobre el mínimo recomendado. En otras palabras, la vivienda podría ser mucho más barata.

Tabla 2: Evaluación de ganancias por inversión de proyectos inmobiliarios en Antofagasta. Fuente: Elaboración propia en base a datos de portalinmobiliario.cl, Servicio de Evaluación Ambiental, entrevistas personales.

Tabla 2: Evaluación de ganancias por inversión de proyectos inmobiliarios en Antofagasta. Fuente: Elaboración propia en base a datos de portalinmobiliario.cl, Servicio de Evaluación Ambiental, entrevistas personales.

Estos datos permitirían explicar una de las situaciones más críticas que aqueja a parte de los antofagastinos: el acelerado aumento de los campamentos en la ciudad. Según TECHO, las familias viviendo en Campamentos en la Región de Antofagasta pasaron de 632 en 2007 a 6229 en 2016. Este incremento es de un 985% y se explicaría por un precio de la vivienda totalmente desajustado de la realidad local. Ahora bien, es pertinente preguntar: ¿hasta qué punto se sostiene que la vivienda siga siendo un bien de mercado? ¿Hasta cuándo vemos como algo normal que en la ciudad prolifere el descriterio?

El artículo 25 de la Declaración de los Derechos Humanos establece que las personas tienen el derecho a que se les asegure, entre otras cosas, el derecho a la vivienda. Leilani Farha, relatora especial de las Naciones Unidas, tuvo la oportunidad de visitar el campamento de Los Arenales en Antofagasta, compuesto principalmente por migrantes. Luego de su visita dejó en claro que la vivienda es un derecho y no una mercancía, expresando su profunda preocupación porque en Chile ocurre exactamente lo contrario. Si bien este artículo ha expuesto una robusta argumentación basada en datos, basta con salir a mirar el paisaje urbano de Antofagasta para ver que el mercado inmobiliario comunal no está en equilibrio con las necesidades de la población. A esto se suma que gran parte de los habitantes de estos campamentos son migrantes. Pareciera ser que las grandes crisis migratorias ya han llegado y aún las políticas públicas –ni el mercado, por cierto–, están absorbiendo el nuevo escenario.

Finamente, los datos muestran la cruda realidad de los hogares y su precarización ante los altos costos de vida. ¿Qué es la vivienda? ¿Es un derecho social, un bien de mercado o simplemente riqueza para acumular? Preguntas que obligan a retomar agendas extraviadas en la vorágine neoliberal, buscando derechos perdidos para situar la vivienda en un área protegida de la especulación con el motivo de asegurar que todos tengan acceso a ella, sin importar raza, origen o ingresos. Un problema que creíamos resuelto –con premios internacionales y notas de prensa alabando las ciudades chilenas–, pero que recientemente ha sido puesto en su real dimensión, construida por la despiadada avaricia de quienes construyen la ciudad y la displicencia de quienes la gobiernan. No es sostenible ­–ni es justo–, que solo quienes poseen cierto nivel de ingresos pueden acceder al derecho a la ciudad.

La existencia de fenómenos especulativos en torno a la producción de la ciudad no es más que un abuso contra una de las necesidades de subsistencia humana más elementales, como lo es el cobijo y la protección de la intimidad. La invisibilización política de este fenómeno debería acabar. Siendo este un año de elecciones presidenciales, es hora de discutir sobre el derecho a la ciudad. La vivienda y la ciudad deben, al fin, despojarse de su disfraz financiero tejido con telas neoliberales y volver a mostrarse tal como son: derechos.

[1] Este dato difiere entre autores. Por un lado algunos recomiendan como altamente rentable un 15%, otros un 10%, pero también se considera negocio seguro un 20%. En general, esto dependerá del capital inicial invertido y de las ganancias reales. En el caso inmobiliario, las ganancias son altas en volumen de retorno por lo que se acepta un TIR de hasta 8%.

(Vea aquí el workingpaper que da origen a esta columna)

Responder

Introduce tus datos o haz clic en un icono para iniciar sesión:

Logo de WordPress.com

Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. Cerrar sesión /  Cambiar )

Google+ photo

Estás comentando usando tu cuenta de Google+. Cerrar sesión /  Cambiar )

Imagen de Twitter

Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. Cerrar sesión /  Cambiar )

Foto de Facebook

Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. Cerrar sesión /  Cambiar )

Conectando a %s